转]令狐葱帖《物业管理之痛 ——业主委员会中的“伪委员”》
[size=3]纵观物业管理行业，炒“管家”的诸多闹剧，已经不是这个行业某个单一的个案了。[/size][size=3] 那么，是什么人在“炒”物业管理公司呢？应该看到，大多数的业主委员会成员的确代表了众多业主的利益，他们的努力，提高了社区物业管理的品质。这一类的业主委员会为了社区公众的利益而更换物业管理企业无可厚非;但是，在利益的驱使下，业主委员会中产生了“伪委员” 群体，他们加入业主委员会的目的，不是为了维护整个社区的公众利益，而是作为谋取本身非正常利益的手段和渠道，他们打着为业主服务的旗号，大肆侵占公众的利益，对物业管理企业吃拿卡要……而当他们非正当利益得不到满足时，就举起“维权”大旗，更换物业管理公司。 [/size][size=3][/size]
[size=3] 作为社区居民自治的手段，业主大会决定社区重大事务在《物业管理条例》中得到了确认。业主委员会作为执行全体业主意愿的执行机构，是业主与物业管理企业之间的桥梁和纽带，代表大多数业主的利益监督和改进物业管理服务。可是，当一个社区的业主委员中出现了“伪委员”的时候，一切就都变质了。在或有意，或无意中损害了公众的利益。概括来说，“伪委员”不外乎四种情况: [/size]
[size=3] 第一种是“斗争型”。有些业主有参与意识却习惯动不动就搞斗争，认为对他们意见和行为不予赞同都是物业公司在“搞鬼”，习惯将具体问题简单化、表面化，想当然地进行判断后加以煽动和夸大。他们坚持两个“凡是”:凡是物业管理企业支持的就要反对，凡是有物业管理的地方就要维权。动不动就说物管费高了，不降下来就“炒”物业，至于物管费究竟高不高却没有经过科学的计算;服务差了，也要“炒”物业，至于服务差的理由也是那么地牵强;[/size]
[size=3] 第二种是“闹腾型”。这是一类本身非正当利益得不到实现的业主。在物业管理的实际操作中，“炒”物业最积极的业主相当一部分都是自己非正当利益没有实现的业主;物业公司提供管理服务的过程中，为了大部分业主和小区的整体利益而限制了他们非正当利益的获取，如屋面的私搭乱建、占用公共空间、破坏小区整体美观安装“铁笼子”防盗网等等;[/size]
[size=3] 第三种是“迁怒型”。由于房地产开发与物业管理的关联性，中国90％的物业管理企业都是房地产开发企业的二级企业，注定要承载太多开发商的遗留问题。这部分业主认为开发商的问题就是物业管理企业的问题，你要是不解决，我就炒掉你！让你管不成！[/size]
[size=3] 第四种是“钻营型”。他们加入业主委员会的目的简单明了:捞取经济利益。这部分业主潜心钻研过《物业管理条例》、《业主大会规程》等相关法规，对于法规中不健全的地方了如指掌;善于钻营，业主委员会就是他获取利益的机器。 [/size]
[size=3] 这几类业主能否代表广大业主的利益呢？答案是否定的。尤其是第四种业主，给社区的物业管理带来的负面效应是破坏性的，他们为了一己之私，吃拿卡要甚至暗箱操作物业管理的招投标、违规使用维修资金等，不知道这样的行为是否也是腐败的一种？！这样的业主组成业主委员会，绝对不是业主之福;轻则损害业主的经济利益，重则毁坏了一个社区的秩序，甚至影响社会的稳定。 [/size]
[size=3] 避免业主委员会产生“伪委员”对社区建设、业主及物业管理企业具有积极的意义，物业管理企业作为社区管理服务产品的提供方，绝对不能视而不见、袖手旁观。在目前法规不健全甚至政府相关管理职能部门管理缺位的状态下，除了呼吁尽快制定监督机制，完善法规外，物业管理企业要想方设法减少“伪委员”的产生。“伪委员”产生，与公众“事不关己，高高挂起”、“明哲保身”的漠视态度有很大的关系。由于工作繁忙，大部分的业主没有时间和精力来过问与自己休戚相关的社区管理，他们怀着良好的愿望，认为有“热心”的业主站出来过问就很感激了，多一事不如少一事，再说了，大家抬头不见低头见，邻里之间还不相信么。这样，监督自然是一句空话了，就给别有用心的人创造了机会。 [/size]
[size=3] 作为物业管理企业，要做好以下几个方面的工作。首先，努力提升产品（物业服务）的质量，遵照《物业管理服务协议》做好自己的服务工作，在发展中壮大自己，提高全体业主的满意度。这样，就算是某些“伪委员”因为私愤或个人利益要“炒”物业公司，其他业主也不会同意。不能给那些兴风作浪的“伪委员”提供口实;二是扮演好业主和业主委员会双方的纽带角色。长期以来人们只认为业主委员会是业主与物业管理之间的桥梁和纽带，其实，物管企业同样可以成为业主和业主委员会双方的纽带。对于“伪委员”损害社区管理的行为采用技巧性的方法让业主知情，如回访、公示等，不要与之正面冲突。公众的利益由公众来维护，在社区树立公众自己的事情自己 [/size] [em06] 有些人该对号入座了
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